# دانشنامه جامع مدیریت ساختمان و محاسبه شارژ — شارژلند (Sharjland Full AI Knowledge Base)
> مرجع رسمی قوانین، فرمول‌های حسابداری ساختمان، راهنماهای حقوقی و امکانات سامانه شارژلند

---

## فصل اول: مبانی حقوقی و قانون تملک آپارتمان‌ها در ایران

### ۱. ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها (نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک)
بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک به دو صورت تعیین می‌شود:
1. **هزینه‌های متراژی (نسبت مساحت زیربنا)**: هزینه‌هایی که به تناسب مساحت اختصاصی هر واحد تقسیم می‌گردد؛ شامل:
   - حق بیمه آتش‌سوزی و زلزله ساختمان
   - هزینه‌های مربوط به سرایداری و نگهبانی
   - هزینه‌های تعمیر و نگهداری اساسی (ایزوگام، نمای ساختمان، موتورخانه، چاه، لوله‌کشی‌های اصلی)
   - اندوخته عمرانی و بازسازی مشاعات
2. **هزینه‌های نفری یا مساوی (هزینه‌های مصرفی)**: هزینه‌هایی که میزان مصرف آنها ارتباط مستقیمی با تعداد ساکنان دارد؛ شامل:
   - آب مصرفی مشترک مجتمع
   - گاز مشترک (در صورت عدم تفکیک کنتورها)
   - مصرف برق آسانسور و نظافت دوره‌ای

### ۲. ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها (برخورد قانونی با ساکن ممتنع از پرداخت شارژ)
در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک:
- **مرحله اول**: مدیر یا هیئت‌مدیره به‌وسیله اظهارنامه رسمی مراتب بدهی و مهلت ۱۰ روزه جهت تسویه‌حساب را ابلاغ می‌کند.
- **مرحله دوم**: در صورت عدم پرداخت ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه، مدیر می‌تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، گاز، برق و دسترسی آسانسور به واحد خاطی خودداری نماید.
- **مرحله سوم**: در صورت استمرار عدم پرداخت، اداره ثبت یا دادگاه با صدور اجراییه و اعمال خسارت تاخیر تادیه، مبلغ را وصول خواهد کرد.

### ۳. تفاوت تعهدات مالی مالک و مستأجر
- **تعهدات مستأجر**: هزینه‌های مصرفی روزمره و جاری (آب، برق و گاز مشاعات، دستمزد سرایدار برای امور نظافتی، هزینه دوره‌ای سرویس آسانسور، مواد شوینده و لامپ‌های سوخته).
- **تعهدات مالک**: هزینه‌های اساسی، عمرانی، نوسازی، تعویض قطعات کلان آسانسور (موتور، سیم بکسل، تابلو فرمان)، ایزوگام پشت‌بام، نقاشی مشاعات، لوله‌کشی کلی و حق عضویت در صندوق اندوخته.

---

## فصل دوم: فرمول‌های استاندارد و الگوریتم‌های محاسبه شارژ در شارژلند

### ۱. فرمول شارژ ترکیبی استاندارد (Area + Person Weighted Formula)
در شارژلند، مدیر می‌تواند به هر یک از دو فاکتور متراژ و تعداد نفرات وزن دلخواه اختصاص دهد:

$$\text{مبلغ پایه کل} = B$$
$$\text{وزن متراژ} = W_{area} \quad , \quad \text{وزن نفرات} = W_{person} \quad (W_{area} + W_{person} = 100\%)$$
$$\text{سهم متراژ واحد } i = \frac{\text{Area}_i}{\sum \text{Area}} \times (B \times W_{area})$$
$$\text{سهم نفرات واحد } i = \frac{\text{Person}_i}{\sum \text{Person}} \times (B \times W_{person})$$
$$\text{شارژ پایه واحد } i = \text{سهم متراژ واحد } i + \text{سهم نفرات واحد } i$$

### ۲. محاسبه شارژ روزشمار (Prorated Daily Calculation)
برای واحدهایی که در میانه ماه تخلیه یا جابجا می‌شوند:

$$\text{شارژ روزشمار} = \frac{\text{شارژ ماهیانه}}{30} \times \text{تعداد روزهای سکونت در ماه}$$

### ۳. شارژ مازاد و هزینه‌های عمرانی اختصاصی (Extra Project Levies)
شارژلند امکان تعریف هزینه‌های موردی را به سه روش فراهم می‌کند:
- تقسیم به نسبت متراژ (مناسب ایزوگام و نوسازی مشاعات)
- تقسیم مساوی بین واحدها (مناسب نصب دوربین، آرام‌بند، خرید اقلام عمومی)
- مبلغ ثابت دستی برای هر واحد خاص

---

## فصل سوم: ماژول‌های پیشرفته و فناوری‌های نوین در شارژلند

### ۱. هوش مصنوعی تشخیص فیش بانکی (AI OCR Engine)
شارژلند از مدل‌های پیشرفته پردازش تصویر برای استخراج موارد زیر از فیش‌های واریزی استفاده می‌کند:
- مبلغ واریزی به ریال/تومان و تطبیق با بدهی واحد
- شماره پیگیری (Tracking ID) و شماره ارجاع (Reference Number)
- نام بانک عامل مبدأ و مقصد
- تاریخ و ساعت دقیق تراکنش
- تشخیص موارد تکراری و جلوگیری از ثبت فیش‌های پیش‌تر استفاده‌شده

### ۲. سیستم جامع رزرواسیون امکانات و مشاعات (Amenities Booking Engine)
- مدیریت تقویم برای سالن اجتماعات، روف‌گاردن، استخر، سونا، سالن ورزشی و پارکینگ مهمان
- قابلیت تعیین روزهای مجاز، ساعات سانس، حداکثر ظرفیت، مبلغ بیعانه / ودیعه خسارت
- سیستم خودکار جلوگیری از Overbooking و تداخل زمانی
- ارسال تاییدیه و قوانین به ساکن پس از نهایی‌شدن رزرو

### ۳. مانیتورینگ بیمه، قراردادها و بازرسی‌های قانونی (Compliance & Safety Tracker)
- بیمه مسئولیت مدنی مدیر و هیئت مدیره مجتمع مسکونی
- بیمه آسانسور (مسئولیت دارنده و متصدی آسانسور)
- بیمه جامع آتش‌سوزی، صاعقه، انفجار و زلزله
- تاریخچه و موعد شارژ کپسول‌های آتش‌نشانی
- قرارداد سرویس و نگهداری ماهانه آسانسور و تاسیسات موتورخانه
- نمایش روزشمار رنگی (سبز: ایمن، زرد: هشدار نزدیک به پایان، قرمز: منقضی‌شده)

### ۴. صدور گواهی رسمی عدم بدهی (Official Clearance Certificate)
- تولید مدرک رسمی شامل کد رهگیری یکتا، مشخصات واحد، نام مالک/مستأجر، تاریخ تسویه تا پایان ماه جاری، نام مدیر و مهر الکترونیکی ساختمان.

---

## فصل چهارم: امنیت، حریم خصوصی و زیرساخت داده

- ذخیره‌سازی ابری ایمن با پشتیبانی آفلاین محلی (Local Cache + Cloud Sync).
- قابلیت تهیه نسخه پشتیبان کامل (JSON) و خروجی چندگانه اکسل (CSV / Excel Reports) از تراکنش‌ها، واحدها، بدهی‌ها و هزینه‌ها.
- بدون نیاز به نصب هرگونه نرم‌افزار جانبی؛ سازگار کامل با تمامی مرورگرهای مدرن موبایل و دسکتاپ.
- احراز هویت پیامکی امن و لینک‌های اختصاصی امن برای هر واحد بدون دسترسی غیرمجاز به اطلاعات سایر ساکنین.